ابهامات جدی درباره عرضه مسکن سانتی‌متری در تهران | افزایش ۱۹ درصدی هر خانه ریز در روز اول عرضه!

به گزارش شهرآرانیوز، امروز سه‌شنبه ۲۰ مرداد ۱۴۰۵ شهرداری تهران برای نخستین بار اقدام به عرضه مسکن سانتی‌متری کرد. بر این اساس پروژه مسکونی فجر با متراژ مفید ۶ هزار و ۴۸۰ متر مربع، در ۹ طبقه شامل ۵۴ واحد مسکونی امروز در پلتفرم «خانه ریز» عرضه شد.

هر واحد سرمایه گذاری یا به تعبیری هر سانتی‌متر از این پروژه از سوی شهرداری به قیمت ۲ میلیون و ۱۹۱ هزار تومان به متقاضیان فروخته شد. اما ساعاتی پس از اتمام عرضه، متقاضیان برای خرید سانتی‌متر‌های پروژه مسکن به صفحه «خرید از دیگران» در پلتفرم خانه ریز هدایت شدند و ناگهان قیمت هر سانتی متر از پروژه با بیش از ۱۹ درصد افزایش قیمت به ۲ میلیون و ۶۱۰ هزار تومان رسید.

این افزایش قیمت در حالی اتفاق افتاد که به نظر می‌رسد شهرداری تهران و مسئولان پروژه خانه ریز برای مدیریت عرضه و تقاضا یا همان بازارگردانی در این پلتفرم برنامه‌ای مشخص و از پیش تعیین شده نداشتند. هم اکنون در لحظه نگارش این خبر نیز بخش معاملات و خرید از دیگران در این پلتفرم متوقف شده است.

پیگیری خبرنگار شهرآرانیوز از بخش پشتیبانی خانه ریز نیز حاکی از آن بود که دومین مرحله عرضه مسکن سانتی متر در روز شنبه ۲۴ مرداد ۱۴۰۵ اجرا خواهد شد. با این حال عملیات مالی جاری در نخستین روز اجرای این طرح نگرانی‌های زیادی را درباره آینده خانه ریز به وجود آورده است که درباره آن با جواد مرادیان، کارشناس بازار مالی گفت‌و‌گو کردیم.

«خانه ریز» بدون رگولاتور می‌تواند تجربه پدیده را تکرار کند

مرادیان در گفت‌و‌گو با شهرآرانیوز در این باره گفت: بازار سرمایه ایران پیش از این نیز تجربه ابزار‌هایی برای سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در املاک را داشته است؛ از صندوق‌های املاک و مستغلات گرفته تا طرح‌های بیمه‌ای مبتنی بر مسکن متری. به گفته جواد مرادیان، تفاوت اصلی این ابزار‌ها با طرح اخیر فروش متری مسکن، در نحوه قیمت‌گذاری، وجود بازار ثانویه، بازارگردان و سازوکار نظارتی است.

وی با اشاره به تجربه صندوق‌های املاک و مستغلات اظهار کرد: با افزایش قیمت مسکن و کاهش توان خرید مردم، مهندسان مالی به سمت تبدیل دارایی‌های فیزیکی به واحد‌های کوچک‌تر سرمایه‌گذاری رفتند. در برخی مدل‌ها حتی یک ملک به واحد‌های بسیار کوچک، مانند هر مترمربع، تقسیم و این واحد‌ها به سرمایه‌گذاران فروخته می‌شود. قیمت نیز براساس عرضه و تقاضا و در برخی مدل‌ها با اتکا به کارشناسی قیمت از سوی هیئت ۵ نفره کارشناسان رسمی دادگستری دربازه‌های زمانی ۳ ماه تعیین می‌شود.

این کارشناس بازار سرمایه ادامه داد: یکی از نمونه‌های متفاوت، طرح بیمه مسکن متری بود که در قالب بیمه‌نامه ارائه شد. در این مدل، ابتدا بهای تمام‌شده یک ملک مشخص و سپس متراژ آن به سرمایه‌گذاران عرضه می‌شد. تفاوت این مدل با صندوق‌های املاک و مستغلات در این است که در صندوق‌ها ارزش دارایی با قیمت روز محاسبه می‌شود، اما در مدل بیمه‌ای، مبنای محاسبه بهای تمام‌شده ملک است.

خطر دستکاری معاملات در غیاب بازارگردان جدی است

مرادیان با اشاره به تجربه عرضه متری مسکن در پلتفرم هامرز گفت: این پروژه در یک سال و نیم حدود ۲۵۰ درصد بازدهی داشت، اما یک نکته مهم در آن وجود داشت؛ پروژه دارای بازارگردان و بازار ثانویه بود. وقتی تقاضا بالاست، شاید اهمیت بازارگردان چندان به چشم نیاید، اما در شرایط رکودی، وجود بازارگردان برای حفظ نقدشوندگی و جلوگیری از سقوط شدید قیمت اهمیت پیدا می‌کند.

وی درباره طرح فروش متری مسکن شهرداری تهران تصریح کرد: مسئله اصلی این است که این طرح با چه سازوکار نظارتی فعالیت می‌کند. شهرداری نمی‌تواند هم عرضه‌کننده، هم قیمت‌گذار و هم مرجع حل اختلاف باشد. ما در بازار سرمایه نهاد ناظر داریم و اگر دستکاری معاملات اتفاق بیفتد، ناظر می‌تواند معاملات را بررسی و حتی ابطال کند؛ اما در اینجا چنین ساختاری به شکل مشخص وجود ندارد.

کارشناس بازارهای مالی افزود: حتی در اطلاعات منتشرشده درباره این طرح نیز نکات قابل تأملی وجود دارد. برای نمونه، در زمان مراجعه به سامانه اعلام شده که واحد‌های پروژه برای عرضه موجود نیست و سرمایه‌گذار باید به بخش «خرید از دیگران» مراجعه کند. این یعنی عملاً تمام دارایی عرضه شده و بخشی از آن برای بازارگردانی و تنظیم بازار کنار گذاشته نشده است.

خانه ریز نیازمند نظارت جدی از سوی بورس

مرادیان هشدار داد: چنین ساختاری می‌تواند در صورت شکل‌گیری معاملات غیرواقعی یا خرید و فروش‌های هماهنگ، زمینه افزایش غیرمنطقی قیمت را فراهم کند؛ بنابراین نمی‌توان انتظار داشت صرفاً سازمان بورس مسئول نظارت بر چنین طرحی باشد؛ چراکه این طرح اساساً خارج از چارچوب بازار سرمایه طراحی شده است.

وی با اشاره به تجربه پدیده شاندیز گفت: ما در کشور تجربه تلخی از ساختار‌هایی داریم که ابتدا بدون چارچوب نظارتی مشخص شکل گرفتند و بعد از رشد شدید قیمت، مسئله نظارت و رگولاتوری جدی شد. به نظر من باید از تکرار چنین تجربه‌ای جلوگیری کرد.

این کارشناس بازار سرمایه پیشنهاد کرد: شهرداری تهران باید برای این طرح با سازمان بورس یا بیمه مرکزی به یک سازوکار مشخص برسد و یک نهاد رگولاتور واقعی برای این بازار تعیین شود. نمی‌توان هم‌زمان انتظار داشت ابزار جدید مالی ایجاد شود، اما هیچ نهاد مشخصی مسئول نظارت بر قیمت، معاملات، نقدشوندگی و حقوق سرمایه‌گذاران نباشد.

مرادیان در پایان به سرمایه‌گذاران توصیه کرد: افراد نباید صرفاً به امید افزایش قیمت وارد چنین طرح‌هایی شوند. سرمایه‌گذار باید اطلاعات کامل درباره دارایی، نحوه قیمت‌گذاری، سازوکار خروج، تضمین‌ها و نهاد ناظر داشته باشد و ترجیحاً وارد ابزاری شود که پشتوانه بیمه‌ای، نظارتی یا تضمین مشخصی داشته باشد.

در ادامه حتما بخوانید طرح خانه ریز یا فروش سانتی‌متری مسکن در تهران چیست؟ + لینک خرید و جزئیات